안녕하세요연 소득 6천만원, (부부합산 약 9천만원)보유 아파트는 약 5억 초~중반(수도권)대출 없음상급지 분양을 보고 있는데분양금액이 10억~12억 정도 하더라고요1. 분양 당첨2. 현금+신용 대출로 계약금 납부3. 중도금 대출4. 아파트 매도후 매도금액+잔금대출로 잔금 납부5. 입주1) 이것이 가능한 방법인지2) 더 나은 다른 방법이 있는지3) 분양금액 몇억까지가 최대일지궁금합니다.
안녕하세요. 소상공인 정책자금 지원을 돕는 전문 컨설팅 업체 '정책자금연구소 바름' 입니다.
"질문에 대한 답변 드리겠습니다"
A : 1주택자로서 상급지 분양을 고려하고 계시는군요. 연 소득과 현재 보유 자산을 바탕으로 질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.
1. 제시하신 방법의 가능성
질문자님께서 제시하신 순서는 원칙적으로 가능한 방법입니다. 많은 1주택자들이 상급지 분양을 받기 위해 사용하는 일반적인 절차입니다.
다만, 각 단계에서 몇 가지 변수와 주의사항을 고려해야 합니다.
1) 분양 당첨: 1주택자의 경우 기존 아파트를 처분하는 조건으로 청약할 수 있습니다. 당첨 시 입주 가능일로부터 일정 기간 내(보통 2년 내) 기존 주택을 처분해야 하는 의무가 부여됩니다.
2) 계약금 납부: 분양가 10~12억 원의 10~20%인 1~2.4억 원을 계약금으로 납부해야 합니다. 현금과 신용대출을 활용하는 계획은 현실적인 방법입니다. 다만, 신용대출 한도와 금리를 미리 확인하고, 이자 부담을 감당할 수 있는지 점검해야 합니다.
3) 중도금 대출: 대부분의 아파트 분양은 중도금 대출이 집단대출로 진행됩니다. 분양가 12억 원 이하 아파트는 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 보증을 받아 중도금 대출이 가능합니다. 12억 원을 초과하는 아파트는 집단대출이 어려울 수 있으므로, 분양 공고를 통해 중도금 대출 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
4) 아파트 매도 및 잔금 납부: 신축 아파트 입주 시기에 맞춰 기존 아파트를 매도하고, 그 자금과 잔금대출을 활용해 잔금을 치르게 됩니다. 이때 가장 중요한 변수는 기존 아파트의 매도 시점과 가격입니다.
잔금대출: 현재 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 따라 소득 대비 대출 가능 금액이 결정됩니다. 부부 합산 소득 9천만 원 기준으로 DSR 40% 적용 시, 원리금 상환액을 고려하면 잔금대출 한도가 예상보다 낮을 수 있습니다.
2. 더 나은 다른 방법
제시하신 방법 외에 더 나은 방법은 각자의 재정 상황과 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.
전세를 활용: 기존 아파트를 매도하는 대신 전세를 주어 전세보증금으로 신축 아파트 잔금을 일부 충당하는 방법입니다. 이 경우 잔금대출 한도를 더 늘릴 수 있지만, 기존 아파트에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.
자금 마련 계획 세분화: 계약금, 중도금, 잔금 단계별로 필요한 자금 규모와 조달 방안(현금, 대출, 투자 자금 회수 등)을 구체적으로 계획하고, 각 단계에서 발생 가능한 리스크를 예측하는 것이 중요합니다.
3. 분양금액 최대 한도
부부 합산 소득 9천만 원을 기준으로 할 때, DSR 40%를 가정하면 연간 원리금 상환액은 약 3,600만 원입니다. 이 금액은 대출의 종류(주택담보대출, 신용대출 등), 금리, 만기 등에 따라 대출 한도가 크게 달라집니다.
일반적인 주택담보대출과 DSR을 기준으로 추정해 본다면,
기존 아파트 매도 후 잔금을 마련하는 방식:
보유 현금과 기존 아파트 매도금 (약 5억 원)을 합산하면 7~8억 원의 자금을 확보할 수 있습니다.
10~12억 원짜리 아파트 잔금을 치르려면 약 3~4억 원의 잔금대출이 필요합니다.
부부 합산 소득 9천만 원으로는 3~4억 원의 주택담보대출은 충분히 가능합니다.
결론:
대출이 없는 상황이므로, 분양가 10~12억 원의 아파트는 충분히 도전해 볼 만한 금액입니다.
최대 한도는 보유 자금과 신용 대출, 잔금 대출을 합산하여 15억 원 내외까지도 가능할 수 있지만, 대출 이자 상환 부담이 매우 커질 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.
최종 조언
청약하려는 단지의 분양 공고를 꼼꼼히 확인: 특히 중도금 대출 가능 여부, 이자 후불제/무이자, 입주 시 기존 주택 처분 의무 기간 등을 확인해야 합니다.
은행 방문 상담: 현재 부채가 없는 상태이므로, 주거래 은행에 방문하여 소득과 자산을 바탕으로 주택담보대출 및 신용대출 한도를 미리 상담받아 보세요.
부동산 시장 변동성 고려: 현재 보유하고 있는 아파트의 매도 시점과 신규 아파트의 입주 시점 사이의 부동산 시장 변동성(가격 하락, 매도 지연 등)에 대비하는 계획을 세워야 합니다.
세금 문제 검토: 양도소득세 비과세 요건(1주택 2년 보유/거주 등)을 충족하는지, 일시적 2주택 비과세 요건은 어떻게 되는지 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
도전하시는 상급지 분양에서 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
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참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테