세무 상담을 받았는데 세무사 두 분이서 살짝 달라서 의견을 여쭙고자 합니다.상가주택이 있는데 부모님 지분 반반으로 임대사업을 하였고, 2층에는 부모님이 거주 하였습니다.그런데 아버지가 돌아가시게 되었고요. 자식 2명은 모두 비동거입니다.여기서 아버지 지분 반을 어머니에게 모두 상속하는 것과, 자식 2명에게 아버지 지분을 2.5씩 나눠 주는 경우로 상담 받았습니다. (건물에 속한 대지는 3명 같이 지분을 나눔)1. 어머니에게 아버지 지분 모두 상속시 건물의 대지는 자식들에게도 지분을 상속받으니 현 임대사업자에 자식들도 포함하여공동으로 변경해서 직접 세입자에게 임대소득을 받아도 된다.그리고 따로 종소세 신고하면 문제 없다.2. 어머니에게 아버지 지분을 모두 상속시 건물의 대지는 자식들에게도 지분이 있다 하더라도 직접 세입자에게 임대소득을받아서는 안되고, 사업등록을 자식들이 따로 해서 부모님에게임대료를 받고, 종소세 및 부가세 신고를 해야 한다.이 두가지로 의견이 달라 뭐가 맞는지 궁금하고요.마지막으로 위 상가주택에서 자식들에게 아버지 지분을나눠 갖게 된다면, 형은 1가구 1주택, 동생은 무주택으로계속 유지가 되는건지 궁금합니다. 소수지분 상속은 별도세대로 구성한 상태에서는 주택으로 취급하지 않는다는 내용을 본적이 있어서요.
[법률상담] 이해수대표변호사입니다.
진심으로 변호사고 신뢰로 지킵니다.
질문자님께서는 부모님이 공동으로 소유하던 상가주택에서 아버지께서 돌아가시자, 아버지의 지분 상속 및 임대사업 변경, 그리고 소수지분 주택의 주택수 인정 여부에 대해 고민하고 계십니다.
▪️ 임대사업자 변경과 임대소득 귀속
① 아버지의 지분이 어머니에게 모두 상속될 경우, 상가주택의 건물 및 대지 지분이 어머니와 자녀들에게 각기 귀속되게 됩니다.
② 임대소득의 귀속 기준은 실질적인 소유자(등기부상 지분 소유자)에게 있습니다.
③ 자녀들이 대지 지분을 소유하게 되면, 임대소득도 지분대로 귀속되어야 하며, 공동사업자로 사업자 등록을 하고 지분에 따라 소득을 분배·신고하는 것이 원칙입니다.
④ 만약 자녀들이 임대사업에 직접 참여하지 않고, 어머니에게 대지 지분을 임대하여 어머니가 임대사업을 계속한다면, 자녀들은 어머니에게 임대료를 받고, 어머니는 다시 세입자에게 임대하는 형태가 되어야 합니다.
⑤ 이 경우 자녀들도 사업자 등록이 필요하며, 어머니-자녀 간 임대차 계약서, 임대료 송금 내역 등 실질적 거래를 입증해야 합니다.
▪️ 상속지분에 따른 주택수 산정(소수지분 인정 여부)
① 자녀들이 아버지 지분만큼 건물 및 대지 일부를 상속받게 되면, 해당 주택의 소수지분(예: 2.5/10, 25%)을 갖게 됩니다.
② 현행 소득세법 및 종합부동산세법상 1주택 여부는 주택의 일부 지분을 소유해도 주택 소유로 간주합니다.
③ 단, 지분율이 20% 이하이면서, 1세대 1주택 판정 시 주택의 전부를 소유하지 않은 경우에는 예외적으로 주택 수에서 제외할 수 있습니다.
④ 그러나 최근 해석 경향상 별도 세대가 소수지분만 상속받은 경우라 하더라도, 지분율이 20%를 초과하면 주택 소유로 본다는 점에 유의하셔야 합니다.
⑤ 따라서 동생이 무주택을 계속 유지하려면 상속받는 지분이 20% 이하여야 하고, 실제 해당 주택에 거주하지 않아야 합니다.
| 구분 | 정답 |
| 임대소득 귀속 | 지분 소유자별로 공동사업자 등록 후 소득 분배 신고 |
| 임대사업자 등록 | 지분 소유자 전원이 공동 명의 등록 |
| 소수지분 주택수 산정 | 20% 초과 시 1주택으로 인정, 20% 이하 시 무주택 가능 |
▪️ 핵심 포인트
임대소득은 등기부상 소유 지분에 따라 귀속되고, 사업자 등록 역시 각 지분 소유자가 공동으로 하여야 합니다.소수지분 주택은 20% 초과 시 1주택으로 간주되니, 지분율에 각별히 유의하셔야 합니다.
▪️ 질문자님께 드리는 말씀
상속과 사업자 변경, 주택수 산정 문제는 복잡하고 민감한 사안임을 이해합니다. 말씀하신 각 시나리오별로 지분율, 실질적 임대관계, 사업자 등록 방식 등 세부적인 점을 꼼꼼히 따져 보시길 바랍니다. 절차적으로도 관련 서류(상속등기, 임대차계약서, 사업자등록증 등)를 완비해 두신다면 분쟁 소지 없이 안정적으로 처리하실 수 있습니다.
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참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테